Retraite et SCPI : les bonnes questions à se poser

Pour se constituer un complément de revenus pour la retraite, les épargnants ont souvent tendance à se tourner vers des investissements comme l’immobilier locatif. Toutefois, acquérir un bien immobilier pour le mettre en location peut être parfois pesant à gérer. Cela oblige notamment le propriétaire à sélectionner les locataires, à effectuer les réparations qui s’imposent, à faire face aux impayés de loyers, etc. En faisant appel aux SCPI, l’investisseur se libère de ces contraintes et des risques inhérents à la gestion locative puisque la société de gestion se charge d’effectuer toutes ces tâches pour lui moyennant des frais de gestion. En outre, l’avantage des SCPI est de rendre accessible à tous les épargnants un investissement dans différentes catégories de biens immobiliers (commerces, bureaux, entrepôts…). Des investissements qui ne seraient pas abordables individuellement compte tenu des sommes importantes devant être mobilisées.

Les professionnels de la société de gestion se chargent également de transmettre des informations régulières aux associés via un bulletin trimestriel adressé à chacun d’eux. Ils s’occupent aussi de la convocation et de la tenue des assemblées générales pendant lesquelles le rapport annuel leur est présenté. Enfin, ils s’assurent de la distribution trimestrielle des revenus potentiels dont le montant est voté en assemblée générale, et qui viendront s'ajouter à un salaire ou une pension de retraite.

Les associés d’une SCPI perçoivent des dividendes potentiels nets de frais, qui sont en général reversés chaque trimestre. Ces revenus représentent principalement le fruit des loyers perçus par la SCPI, et dans une moindre mesure des intérêts de placements ou d’opérations financières qu’elle a réalisées. Le montant reversé à chaque associé varie en fonction du nombre de parts qu’il détient. Ce dernier les perçoit pour la première fois après un délai de jouissance – de 1 à 6 mois à compter de la date d’achat des parts de SPCI – soit le temps nécessaire à la société de gestion pour investir les fonds collectés dans de nouveaux immeubles.
Les titulaires de parts d’une SCPI peuvent toucher leurs dividendes au fur et à mesure des versements ou les réinvestir directement en souscrivant de nouvelles parts. De cette façon, ils augmentent leur patrimoine immobilier sans mobiliser leur épargne.

Découvrez nos SCPI 

Non. D’une manière générale, le montant qu’il est raisonnable d’investir dans des parts de SCPI dépend de son patrimoine personnel, de son horizon d’investissement et de la prise en compte des risques spécifiques à un investissement immobilier. Il est par conséquent possible d’acheter à hauteur de ses besoins et en fonction de sa capacité d’épargne. C’est l’un des avantages de la pierre papier : elle permet d’accéder à l’immobilier de manière indirecte à partir de quelques centaines d’euros seulement. S’il n’est pas rare que les SCPI demandent un minimum de parts à souscrire aux primo-souscripteurs, ce n’est pas systématique pour autant : une part est le nombre minimum de part à souscrire pour Accimmo. 

Tout à fait. Un investisseur peut contracter un emprunt bancaire en vue de se constituer un portefeuille de SCPI, en faisant par exemple correspondre le niveau de son endettement aux gains espérés. L’investisseur ne doit toutefois pas tenir compte uniquement des revenus provenant de son portefeuille de SCPI, compte tenu de leur caractère aléatoire, pour faire face à ses obligations de remboursement. Par ailleurs, les intérêts d’emprunt sont déductibles sous conditions du revenu imposable.

En cas de défaillance dans le cadre du remboursement du prêt consenti, les investisseurs ne doivent pas ignorer que les parts de SCPI pourraient devoir être vendues, pouvant entraîner une perte en capital

Par ailleurs, l’investisseur pourra déduire sous conditions les intérêts financiers et les frais des revenus fonciers versés par la SCPI. Pour optimiser son montage, le client peut caler la durée de son crédit sur sa date prévisionnelle de départ à la retraite : ainsi tant qu’il est actif, il diminuera son assiette fiscale d’imposition avec la déductibilité des intérêts d’emprunt et à la retraite il n’aura plus de crédit à charge et bénéficiera pleinement des revenus/dividendes potentiellement versés par la SCPI.

Le régime fiscal dépend de la situation personnelle de chaque investisseur et est susceptible d’évoluer dans le temps, il est donc recommandé aux investisseurs de se rapprocher de leur conseiller fiscal ou patrimonial habituel pour toute question.

Comme tous les actifs immobiliers, la SCPI doit être envisagée comme une épargne de long terme. La durée de placement minimale recommandée par la Société de gestion est de 10 ans. Bien que le placement en SCPI soit investi dans des actifs immobiliers et présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers, il est toutefois possible de revendre des parts de SCPI  si un investisseur souhaite récupérer son capital à un moment donné de sa vie, que ce soit pour concrétiser un projet personnel ou anticiper une dépense importante. L’investisseur peut choisir de ne revendre qu’une partie de ses parts et conserver le restant. Les parts de SCPI à capital variable se cèdent sur le marché primaire de manière quasi immédiate – et s’il existe en contrepartie une souscription correspondante - à une valeur de rachat communiquée chaque année par la société de gestion. Pour les parts de SCPI à capital fixe, le délai moyen de revente sur le marché secondaire est en moyenne de quelques semaines et dépendra du nombre d’acheteurs présents sur le marché secondaire. Attention toutefois, le capital d’une SCPI n’est pas garanti : selon la période et en fonction de l’évolution, à la hausse comme à la baisse, du marché de l’immobilier et du marché des parts de SCPI, la valeur des parts à la revente peut potentiellement être inférieure à leur prix d'achat*.

*Attention, les demandes de rachat peuvent être suspendues en fonction du contexte de marché.

Si la SCPI permet de bien préparer sa retraite, elle est également un moyen efficace pour la transmission de son patrimoine. Si l'acquisition de parts s'effectue principalement en pleine-propriété, elle peut aussi se faire en démembrement. Usufruit et nue-propriété sont alors dissociés, par exemple dans le cadre d'un montage entre parents et enfants. Dans ce cas, généralement, un parent acquiert l’usufruit de parts, tandis que ses enfants en acquièrent la nue-propriété. Par ailleurs, en cas de décès du propriétaire des parts, les héritiers récupèrent des parts qu’ils peuvent facilement se répartir.