BNP Paribas REIM analyse les perspectives de l'investissement immobilier européen au S1 2026

Un marché sélectif où la création de valeur passe par la gestion active 

Après une année 2025 marquée par des volumes d’investissement stables et des divergences macroéconomiques, l’Europe aborde 2026 avec des signaux de reprise progressive. La zone euro bénéficie d’une inflation désormais stabilisée et de conditions financières plus prévisibles malgré des tensions géopolitiques toujours présentes. 

Face à une liquidité limitée et à une concurrence accrue, la création de valeur repose sur des leviers concrets : allocation claire, investissements ciblés et optimisation des baux. Pour les prochaines années, les perspectives les plus solides concernent la santé, le résidentiel et l’hôtellerie, soutenus par des tendances structurelles durables. 

Cinq tendances d'investissement clés en 2026 

1 - Les économies européennes font preuve de résilience

Après avoir fait preuve de résilience, la croissance européenne devrait s’accélérer en 2026, à mesure que les incertitudes entourant la politique commerciale s’estompent et que l’environnement financier se stabilise pleinement. Cette accélération devrait être généralisée, mais particulièrement dynamique en Allemagne où le changement structurel en matière de politique budgétaire permettrait de sortir l’économie de la stagnation et de redonner de l’impulsion au marché européen.

2 - Une reprise inégale de l’immobilier européen

À mesure que la reprise des marchés immobiliers se confirme, les marchés nationaux prennent des trajectoires différentes. Les dynamiques locales jouent un rôle important, les moteurs sectoriels et les attentes croissantes en matière de qualité des actifs deviennent déterminants pour les investisseurs et les utilisateurs. Les volumes d’investissement devraient progresser en 2026, portés à la fois par une forte dynamique en Europe du Sud et par une amélioration progressive attendue en Allemagne et au Royaume-Uni. La France devrait rester quant à elle confrontée à des incertitudes politiques. L’attention des investisseurs se porte davantage sur les fondamentaux et la croissance des revenus. Dans un contexte de compression de taux limitée, la performance passera par une gestion active.

3 - L’immobilier « private equity » comme levier de revenu et de diversification  

Les investisseurs restent ouverts aux actifs alternatifs, et l’immobilier conserve un positionnement solide. Le repricing récent offre des taux d’entrée plus attractifs, même si les valorisations demeurent sensibles à de nouvelles hausses de taux. Depuis 2023, la performance globale de l’immobilier a été pénalisée en particulier par les bureaux nord-américains. A l’inverse, l’immobilier européen affiche de meilleurs rendements totaux et gagne en dynamisme depuis 2024. 

4 - Les classes d’actifs ont un cycle de vie qui nécessite une planification rigoureuse 

Entrer tôt sur des marchés en voie d’institutionnalisation est devenu une stratégie d’investissement bien établie. Autrefois considérés comme « la prochaine grande opportunité », les bureaux, les parcs commerciaux et la logistique ont longtemps récompensé les investisseurs à long terme. Ils sont désormais devenus des marchés cycliques. La prochaine génération de secteurs émergents traversera des phases de croissance similaires avant d’atteindre leur maturité. Les investisseurs doivent garder à l’esprit ce cycle de vie lorsqu’ils définissent leur stratégie de sortie.

5 - Priorité aux fondamentaux plutôt qu’aux effets de mode pour 2026

Les orientations d’investissement pour 2026 varient selon les pays mais s’écartent souvent des secteurs les plus en vogue. La sélection inclut des actifs de bureaux et de commerce - certains délaissés depuis des années - ainsi qu’un intérêt soutenu pour la santé et l’hôtellerie. Un point commun : des actifs capables de conjuguer solidité des fondamentaux et rendement.

« En 2026, la clé de la performance sera la capacité des actifs à conjuguer revenus durables avec qualité d’usage et de localisation. Dans un marché sélectif, nous privilégions les secteurs portés par des tendances structurelles*, tout en adoptant une approche agile sur l’immobilier plus traditionnel après le réajustement de valeurs. », explique Laurent Ternisien, Deputy Global Head de BNP Paribas REIM.

*résidentiel, santé, logistique

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps. Les références à un prix/label ne préjugent pas des résultats futurs du fonds ou du gestionnaire. Par ailleurs, l’investisseur est averti que ces véhicules d’investissement présentent des risques, notamment un risque de perte en capital non mesurable à priori. Pour une description plus complète des risques, merci de vous reporter à la documentation réglementaire de chaque fonds (document d’information clé pour l’investisseur, prospectus / note d’information, rapport annuel). Avant de souscrire, vous devez lire attentivement la documentation réglementaire. Ce document ne doit pas être considéré comme un conseil en investissement ou une offre de souscrire ou de conclure une quelconque opération sur ces véhicules d’investissement et n’emporte aucun engagement contractuel de la part de BNP Paribas Real Estate Investment Management.