Impôt sur la fortune immobilière (IFI) : comment sont imposées les SCPI ?

Introduit pour la Loi de finances 2018, le nouvel impôt sur la fortune immobilière (IFI) fonctionne globalement selon les mêmes règles que l’ancien impôt sur la fortune (ISF). Il cible les contribuables dont le patrimoine immobilier (non affecté à l’activité professionnelle) est supérieur à 1,3 million d’euros. Sa principale différence avec le dispositif précédent est de se concentrer uniquement sur l’immobilier. Ainsi, la plupart des placements financiers sont désormais exclus de son assiette, notamment les actions et obligations.

Les contribuables assujettis à l’IFI doivent déclarer la valeur de tous leurs actifs de nature immobilière, à savoir :

• Les biens immobiliers bâtis et non bâtis détenus en direct ;
• Ceux détenus indirectement par l’intermédiaire des sociétés ;
• Les parts de SCPI, d’OPCI et de foncières cotées* , y compris quand elles sont hébergées dans des contrats d’assurance vie.

Découvrir les SCPI de BNP Paribas Reim France

Certains biens immobiliers échappent toutefois à l’IFI. C’est le cas, sous conditions :

• de l’immobilier affecté à une activité professionnelle ;
• des biens détenus par l’intermédiaire d’une société représentant moins de 10 % de son capital ;
• des revenus des loueurs en meublé professionnel ;
• de la nue-propriété des biens lorsque le démembrement résulte de la vente d’un bien dont le vendeur se réserve l’usufruit, que l’usufruit a été réservé par le donateur d’un bien ayant fait l’objet d’un don à l’Etat, ou que l’usufruit est constitué dans le cadre de l’article 757 du code civil

Le barème de calcul de l’IFI reste inchangé par rapport à celui de l’ISF. Son taux est progressif, il varie de 0,5 à 1,5 % en fonction de la valeur nette taxable du patrimoine immobilier.
Pour les SCPI, c’est la valeur vénale de la partie représentant l’immobilier physique détenue au 1er janvier de chaque année qui doit être déclarée. Celle-ci correspond au ratio immobilier de la SCPI appliqué au prix de retrait pour les SCPI à capital variable ou au dernier prix d’exécution pour les SCPI à capital fixe.

La Société de Gestion détermine annuellement la valeur IFI des parts de la SCPI au 1er janvier de l’année d’imposition, et adresse chaque année aux associés un relevé individuel indiquant la valeur IFI des parts de la SCPI à déclarer.

A noter : la plupart des règles de plafonnement, des exonérations et déductions de l’ISF sont conservées avec l’IFI. Ainsi, les contribuables continuent de bénéficier d’un abattement de 30 % sur la valeur de leur résidence principale. Il reste aussi possible de déduire de l’actif imposable le montant de son emprunt immobilier, y compris quand celui-ci concerne des SCPI.

De nouvelles règles issues de l’article 27 de la Loi de finances pour 2024 interdisent la déduction de certaines dettes non afférentes aux actifs imposables et ont instauré des mesures de plafonnement des valeurs IFI. Ces nouvelles règles sont prises en compte à compter de 2024.

Pour les contribuables fortement imposés, l’acquisition de la nue-propriété des parts de SCPI en démembrement permet de ne pas augmenter la valeur du patrimoine imposable à l’IFI.
Le démembrement de propriété divise le droit de propriété des parts de SCPI en deux : l’usufruit d’une part, conférant un droit d’usage et un droit aux revenus, et la nue-propriété d’autre part, offrant le droit de disposer du bien. Pendant toute la durée du démembrement, le montant des parts de SCPI investi en nue-propriété ne rentre pas dans l’assiette de l’IFI.

Pas de changement pour le patrimoine immobilier : auparavant éligible à l’ISF, il reste soumis à l’IFI.
Le seuil et le taux d’imposition restent également inchangés.
Pour les SCPI, seule la part des actifs immobiliers détenus est soumise à l’IFI.
L’acquisition de la nue-propriété des parts de SCPI ne rentre pas dans la base imposable à l’IFI.

* Les foncières cotées entrent dans le champ de l’IFI uniquement si le contribuable en détient plus de 5 %.

Disclaimer : La fiscalité peut évoluer dans le temps. Avant toute décision d’investissement, il convient de se rapprocher de son chargé de portefeuille ou de son conseiller fiscal. 

• Retraite et SCPI : les bonnes questions à se poser
• 8 choses à savoir avant d’investir dans un OPCI