Déclaration des revenus 2024 de vos SCPI et IFI : le guide

Guide explicatif pour la déclaration des revenus de vos SCPI

Ce que vous trouverez dans notre guide

• Une introduction aux principes fiscaux qui régissent les revenus des SCPI.
• Un processus détaillé, étape par étape, pour compléter votre déclaration, incluant des extractions des formulaires à remplir et les informations à fournir.
• Une FAQ pensée pour vous éclairer sur les spécificités de la fiscalité des SCPI.

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Nous vous invitons à télécharger notre guide explicatif pour vous aider à toujours mieux appréhender cette démarche annuelle, en vous fournissant toutes les informations nécessaires dans un format accessible et facile à comprendre. 

Retrouvez vos récapitulatifs de revenus fonciers et mobiliers dans votre Espace Client accessible depuis notre site internet www.reim.bnpparibas.com. 

Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

Depuis 2018, l’impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) a succédé à l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (IFS). L’IFI est à la charge des personnes physiques détenant un patrimoine immobilier net imposable supérieur à 1,3 M€.

L’IFI s’applique donc sur tous les biens et droits immobiliers détenus au 1er janvier, y compris les parts de SCPI qui sont considérées comme un placement immobilier.

En effet, l’IFI s’applique sur la valeur des parts de SCPI investies en immobilier, ce qui implique de déclarer chaque année la "valeur IFI par part" communiquée par la société de gestion. Cette valeur, multipliée par le nombre de parts détenues, détermine la base taxable de l'IFI.

Modalités de calcul de l’IFI

L’assiette de l’IFI est constituée par l’ensemble des biens et droits immobiliers appartenant au contribuable et aux membres de son foyer fiscal. Les actifs qui entrent dans l’assiette de l’IFI sont pris en compte pour leur valeur vénale au 1er janvier.

Les parts ou actions des sociétés sont imposables à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement.

Pour déterminer la fraction imposable, il convient de procéder à deux étapes :

1. Calcul du ratio immobilier = valeur vénale des biens ou droits immobiliers / valeur vénale réelle de l’ensemble des actifs de la société ;
    
2. Calcul de la valeur à déclarer = valeur des parts et actions x ratio immobilier :

• Pour les sociétés d’investissement à capital variable (SICAV) et fonds communs de placement (FCP), la valeur à déclarer = ratio immobilier x dernière valeur de rachat connue au 1er janvier de l’année d’imposition ;
• Pour les sociétés avec marché secondaire actif : ratio immobilier x dernier prix d’exécution ;
• Pour les autres cas : ratio immobilier x la valeur de réalisation.

Les valeurs sont éventuellement retraitées des éléments suivants :

• Dettes correspondant à des contrats de prêts à terme (in fine) ou sans terme ;
• Certaines dettes contractées, directement ou indirectement, par une société auprès du contribuable, d’un membre de son foyer, de son cercle familial ou d’une société qu’il contrôle, pour la valorisation de ses parts ou actions ;
• Dettes non afférentes à un actif imposable (dans ce dernier cas, la valeur imposable des parts ou actions déterminée conformément au principe de non-déductibilité des dettes qui ne sont pas afférentes à un actif imposable est limitée au plus faible des deux montants suivants : (i) la valeur vénale des titres ou (ii) la valeur vénale des actifs imposables de la société diminuée des dettes y afférentes, c’est-à-dire des dettes déductibles, et retenue en proportion de ses droits au capital de la société détentrice de ces actifs).

Attention : Dans les cas de démembrement, l’IFI est en principe payé par l’usufruitier. Cependant, en cas de démembrement légal (succession), l’imposition de l’IFI est répartie entre le nu-propriétaire et l’usufruitier, selon le barème de l’âge.

* Pour les résidents français

Ce guide est indicatif et ne se substitue ni à la documentation administrative officielle ni à la déclaration officielle de vos revenus. Si vous n’êtes pas domicilié(e) fiscalement en France, nous vous conseillons de vous rapprocher de votre conseiller fiscal pour toutes les questions liées aux modalités de déclaration de vos revenus.