Les avantages et les risques d’une SCPI

En proposant d’investir dans l’immobilier locatif indirect, c’est-à-dire par le biais d’une société, les SCPI intéressent les investisseurs à la recherche de nouvelles solutions d’épargne. Mais si les avantages de ce placement peuvent être séduisants, attention toutefois à ne pas en sous-estimer les risques.

Rechercher les opportunités du marché de l’immobilier d’entreprise

Une SCPI d’immobilier d’entreprise est une société qui mutualise les capitaux d’associés pour acheter des immeubles de bureaux, des commerces, des entrepôts ou des locaux d’activité par exemple. Objectif : les proposer à la location pour en tirer des loyers. Ces revenus (nets de charges) sont ensuite redistribués aux associés sous forme de revenus potentiels périodiques. Pour les épargnants particuliers, c’est un moyen de rechercher les performances du marché de l’immobilier d’entreprise, et ce même avec un investissement limité.

Un placement accessible à partir de quelques centaines d’euros

Il est possible de faire l’acquisition de parts de SCPI à partir d’un versement initial minimum de quelques centaines d’euros. Contrairement à un achat immobilier « direct », nul besoin donc ici de rassembler un capital important avant d’investir. L’achat de parts de SCPI peut, sous conditions, se faire sous crédit, ce qui offre une opportunité supplémentaire de diversifier son épargne.

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L’appui d’une société de gestion

Une fois les parts de SCPI achetées, l’associé d’une SCPI n’a pas à s’occuper de la gestion ni de l’administration des biens. De l’achat des immeubles jusqu’au versement potentiel de revenus, l’intégralité de la gestion opérationnelle est déléguée à une société de gestion en contrepartie de frais de gestion. Composée de professionnels de l’immobilier, celle-ci pilote pour les associés l’ensemble des tâches nécessaires au bon fonctionnement du fonds. Elle tient par ailleurs les associés régulièrement informés des performances* de leur SCPI et de l’actualité de son patrimoine. Sont mis ainsi à leur disposition sur des supports durables les bulletins d’information, rapport annuel, statuts, note d’information, etc.

Des revenus complémentaires ou un capital à construire

Pour les associés, l’intérêt principal d’une SCPI consiste à recevoir périodiquement, si l’activité locative le permet, des revenus tirés des loyers perçus (ainsi que d’autres placements immobiliers accessoires). Cette distribution de dividendes permet aux associés qui le souhaitent d’obtenir un complément de revenu ou de retraite, proportionnel au montant investi. D’autres associés préfèrent quant à eux réinvestir les sommes perçues dans de nouvelles parts de SCPI, faisant croître ainsi au fil des ans leur investissement dans la pierre-papier.

Atouts des SCPI pour transmettre son patrimoine

Enfin, il faut citer les atouts des SCPI pour préparer sa succession. D’une part, s’agissant de titres de sociétés, il est possible de bénéficier des abattements fiscaux prévus en cas de donation à son conjoint, ses enfants ou ses petits-enfants. D’autre part, le démembrement du droit de propriété sur les parts de SCPI peut permettre un montage juridique avantageux à la fois pour l’investisseur et pour ses héritiers.

Des revenus non garantis

Les revenus distribués par les SCPI sont essentiellement issus des loyers perçus en contrepartie de la location des immeubles de la société. Ces revenus sont donc susceptibles d’être impactés à la baisse dans plusieurs situations. Des locaux vacants, tout d’abord, sont synonymes de manque à gagner et de coûts supplémentaires pour la SCPI (coûts d’entretien notamment). Le défaut d’un locataire important peut également entraîner une perte de revenus. Un retournement de la situation économique globale, avec une baisse de l’activité des entreprises, conduirait enfin à une moindre demande en locaux tertiaires. Aussi, afin de se prévenir contre ces aléas dans le choix de sa SCPI, un investisseur doit prêter une attention toute particulière à la localisation, la qualité et l’attractivité des immeubles constituant le patrimoine immobilier de la SCPI mais également à la diversification des risques locatifs.

Un capital non garanti

Le capital investi dans la SCPI ne bénéficie d’aucune garantie ni protection. Les parts de SCPI étant des titres de société, l’investisseur n’a aucune certitude quant au montant qu’il pourra en obtenir à la revente (principalement pour les SCPI à capital fixe, les SCPI à capital variable affichant un prix de retrait fixe). En effet, si le marché des parts se maintient ou augmente pendant que l’investisseur détient les titres, il lui sera possible de les revendre à prix équivalent voire de réaliser une éventuelle plus-value. Si le marché se déséquilibre, en revanche, le prix de revente pourrait être plus faible que celui payé lors de l’achat. Par ailleurs, les variations du marché immobilier peuvent avoir un impact défavorable sur la valorisation des actifs immobiliers détenus par la SCPI et le marché des parts. Aucune assurance ne peut donc être donnée quant à leur performance. Ainsi, l’investisseur coure le risque d’une perte en capital à la sortie.

Une liquidité limitée

Autre zone de risque pour un investisseur : la liquidité relative de la SCPI. En effet, une SCPI est moins liquide que d’autres placements purement financiers. En principe, l’associé demeure libre de revendre ses parts à tout moment. Toutefois, cette vente pourra avoir lieu uniquement par la compensation de demandes de souscriptions nouvelles sur le marché primaire de part de SCPI à capital variable ou de demandes d’achats sur le marché secondaire. Faute de souscription sur le marché primaire (SCPI à capital variable) ou d’ordre d’achat sur le marché secondaire (SCPI à capital fixe), l’associé ne pourra revendre ses parts. A noter également : en raison de la nécessité de confronter une demande de retrait avec une souscription sur le marché primaire ou de procéder à la confrontation de l’offre et de la demande sur le marché secondaire, un certain délai sera nécessaire pour procéder à la revente des parts.

Le risque de crédit

L’investisseur s’expose également à un risque particulier lorsqu’il achète des parts de SCPI en ayant recours au crédit bancaire. En effet, il doit s’assurer que le montant investi soit en adéquation avec sa capacité d’épargne. Et il ne peut prendre en compte les éventuels revenus distribués par la SCPI, de nature aléatoire, afin d’évaluer cette capacité de remboursement. En cas de défaut, il pourrait se voir obliger de vendre ses parts, quitte à réaliser une moins-value, afin de rembourser les sommes empruntées.

Le risque de durabilité

Les investissements faits par la SCPI sont revus sous le prisme des critères ESG. Dans ce sens, le règlement européen SFDR a créé une définition de ces risques auxquels s’exposent les investisseurs. Il s’agit de répertorier des situations dont la survenue peut entraîner une baisse des performances économiques, et donc avoir un impact négatif sur la valeur d’un investissement. Ils se répartissent en trois catégories : 

• Environnementale : une mauvaise gestion des enjeux environnementaux, un manque d’adaptation à la lutte contre le réchauffement climatique ou encore un événement météorologique extrême qui endommagerait les bâtiments. 
• Sociale : une gestion des ressources humaines inadaptée aux besoins, un manque de personnel, une atteinte grave aux droits humains, etc. 
• De gouvernance : une direction sans contrepouvoir suffisant, qui risque de prendre de mauvaises décisions, des faits avérés de corruption, des procédés de maîtrise des risques insuffisants. 

Les SCPI : un investissement de long terme

Enfin, souscrire des parts de SCPI implique le règlement de frais d’entrée (commission de souscription pour le marché primaire ou commission de cession et droits d’enregistrement pour le marché secondaire). Un délai est donc nécessaire pour absorber ces frais et fait d’une SCPI de rendement un investissement à long terme. La durée minimum de détention des parts recommandée par la société de gestion est ainsi de 10 ans.

* Les SCPI sont des placements qui dépendent des résultats du marché de l’immobilier. Les performances passées ne préjugent donc pas des performances futures.