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Le secteur de la santé connaît une croissance européenne forte, soutenue par différents facteurs économiques, démographiques et structurels. Les investisseurs se tournent donc de plus en plus vers l’immobilier de santé pour bénéficier de ces fondamentaux de long terme et diversifier leur portefeuille. Selon un récent sondage, 35 % des investisseurs en Europe souhaitent déployer des capitaux vers cette classe d’actif en 2024, contre 19 % l’année précédente[1].
Les principales raisons qui justifient l'intérêt des investisseurs pour ce secteur
Un marché soutenu par des facteurs structurels
Selon les dernières projections, près de 30 % de la population européenne aura plus de 65 ans d’ici 2050 (par rapport à 22 % aujourd’hui) et le nombre de personnes âgées de plus de 80 ans devrait presque doubler[2]. Cette évolution démographique implique une demande croissante en services de santé et en infrastructures adaptées aux personnes âgées. Les investisseurs immobiliers identifient donc les établissements de santé tels que les hôpitaux, les cliniques spécialisées et les résidences pour personnes âgées, comme des actifs stratégiques à fort potentiel de création de valeur.
Un marché contracyclique
Reposant sur des fondamentaux de long terme et peu sensibles aux chocs économiques, l’immobilier de santé est devenu une véritable source de diversification pour les investisseurs. Les baux relativement longs comparés à d’autres classes d’actifs garantissent également une certaine stabilité des rendements.
La sélectivité des opérateurs au cœur de la performance
Dans ce secteur d’activité, les coûts sont élevés par nature : dépenses de personnel, maintenance des équipements médicaux, mise aux normes de sécurité, rénovations importantes et régulières... En raison du contexte inflationniste et des difficultés de recrutement notamment, certains acteurs de la santé sont confrontés à des situations économiques moins favorables que par le passé. La sélectivité des exploitants est donc essentielle pour garantir la rentabilité et la viabilité d’un investissement dans l’immobilier de santé.
« L’environnement économique actuel en Europe apporte des perspectives positives pour le secteur de la santé, avec une meilleure viabilité des opérateurs et une meilleure stabilité des rendements. Le marché de la santé devrait délivrer des rendements élevés et être l’un des secteurs les plus performants en Europe. Une opportunité pour BNP Paribas REIM de poursuivre sa stratégie pour ses fonds dédiés à la santé et sa stratégie de diversification » indique Laurent Ternisien, Deputy Global Head de BNP Paribas REIM.
HPF Europe : la solution d’investissement proposée par BNP Paribas REIM pour la clientèle institutionnelle
Lancée en mars 2020, Healthcare Property Fund Europe (HPF Europe) est une plateforme pan-européenne qui se concentre sur l’immobilier de santé de court, moyen ou long séjour dans les principaux pays de la zone euro. Son portefeuille est composé de 55 actifs sécurisés en France, Belgique, Allemagne et Italie, à hauteur de 60 % de maisons de retraite et 40 % de cliniques, et représente une valeur de plus de 700 millions d’euros au 30 juin 2024, ce qui en fait l’une des principales plateformes d’investissement pour les investisseurs institutionnels en Europe. Il est exploité par près de 20 opérateurs de référence sur leurs marchés, sélectionnés par BNP Paribas REIM. La société de gestion met ainsi à profit de la quarantaine d’investisseurs d’HPF Europe, ses près de 15 années d’expérience sur cette typologie d’actifs afin d’affiner sa sélection d’opérateurs dans un marché de plus en plus complexe.
Depuis début 2023, le fonds HPF Europe a poursuivi sa croissance avec l’acquisition de 10 établissements exploités dans le cadre de baux long terme et la sécurisation du développement de nouveaux établissements, pré-loués à long terme, en Italie. Le fonds s’est également concentré sur le renouvellement des baux de son portefeuille, avec la finalisation réussie d’un premier renouvellement de bail relatif à l’une de ses cliniques françaises, pour une nouvelle période de douze ans. Ainsi, au 30 juin 2024, le portefeuille de HPF Europe bénéficie d’une durée ferme résiduelle moyenne de ses baux de 12 ans.
En recherche d’amélioration continue, BNP Paribas REIM a défini 3 piliers stratégiques pour le fonds HPF Europe pour les prochains mois :
1. La politique d’investissement : en termes d’acquisitions, HPF Europe va renforcer l’allocation de son portefeuille au niveau sectoriel sur la typologie des cliniques et hôpitaux ainsi qu’au niveau géographique sur les territoires français, italien et la péninsule ibérique. Un renforcement déjà en cours, notamment grâce à la livraison de nouveaux établissements de santé en cours de construction en Italie et d’autres opportunités d’investissement actuellement à l’étude.
2. La performance et la création de valeur via la poursuite d’une stratégie d’asset management dynamique : les équipes de BNP Paribas REIM se concentreront sur la performance, notamment via le renouvellement des quelques baux affichant des échéances à partir de 2025. HPF Europe souhaite également multiplier les projets d’extension ou de rénovation d’établissements, en partenariat avec les opérateurs, pour créer de la valeur.
3. La poursuite des objectifs ESG : le fonds déploiera également sa stratégie ESG, conformément à sa labellisation ISR obtenue en 2023 et à sa classification à l’article 8 de la réglementation SFDR (Sustainable Finance Disclosure Regulation).
« Ces axes stratégiques vont permettre de poursuivre la croissance d’HPF Europe dans les années à venir. Nous avons à cœur de proposer à nos clients des stratégies d’investissement différenciantes et le secteur de la santé, sur lequel nous avons développé de fortes convictions depuis près de 15 ans, s’y prête parfaitement. Nous sommes d’ailleurs ravis d’annoncer qu’HPF Europe a enregistré de nouvelles souscriptions au 30 septembre 2024, qui vont permettre d’alimenter la croissance de cette plateforme » commente Paul Darribère, Head of Fund Management – Institutional Funds and Mandates de BNP Paribas REIM.