L’investissement dans les marchés immobiliers basé sur une stratégie de type « Factor investing » vise à explorer les facteurs de risques et de rendements sur les différents marchés et secteurs. Ainsi, une stratégie fondée sur cette approche « Factor Investing » permet l’amélioration des rendements et la diversification des portefeuilles.
INTRODUCTION AU « FACTOR INVESTING »
Le « Factor Investing » a pour objectif d’améliorer le profil risques/rendements en investissant dans des actifs liés à des facteurs spécifiques, appelés facteurs d’investissement. Ces indicateurs permettent de mesurer le rapport entre le rendement et le risque d’un actif.
Alors que les études sur ce sujet sont essentiellement centrées sur le marché d’actions, les facteurs d’investissement semblent être appropriés pour d’autres classes d’actifs telles que les obligations, devises et matières premières. Notre analyse démontre en outre que les facteurs d’investissement peuvent également affecter les rendements immobiliers.
Le « Factor Investing » est une méthodologie rigoureuse et intuitive axée sur des données. Elle peut être appliquée à la réalité des investissements quotidiens. Et c’est là toute la beauté de cette méthodologie : elle crée le lien entre les analyses quantitatives et la finance comportementale.
- Laurent Ternisien, Deputy Head of Investment Management & CEO BNP Paribas REIM Luxembourg
LE ROLE CENTRAL DE L’INVESTISSEUR
Le « Factor Investing » n’a pas pour but d’imposer aux investisseurs ce qui est le mieux en théorie mais de leur apporter des conseils personnalisés.
Cette approche met en évidence le rôle central de l’investisseur : les investisseurs peuvent clairement décliner leurs préférences en termes de risques et de gains, permettant ainsi au gérant de proposer des solutions personnalisées répondant à leurs besoins précis.
Le « Factor Investing » apporte ainsi au gérant une discipline quantitative lui permettant de faire des choix.
L’INVESTISSEMENT FACTORIEL AMELIORE LA DIVERSIFICATION
Le « Factor Investing » a pour objectif d’améliorer la diversification des portefeuilles et de générer des rendements supérieurs tout en maîtrisant les risques. Par exemple, les gérants ont longtemps privilégié la diversification géographique des portefeuilles. Toutefois, les gains de diversification sont perdus si tous les marchés évoluent de la même façon. Ainsi, un investisseur peut choisir un mix de différentes villes mais la valeur du portefeuille peut connaitre une baisse lorsqu’apparaissent certaines conditions de marché. Les stratégies « Factor Investing » peuvent compenser les risques potentiels en ciblant des facteurs de rendements reconnus et durables.
COMMENT ÇA MARCHE ?
L’approche traditionnelle se concentre sur les pays (et parfois les villes) et les secteurs. Nous privilégions de notre côté les facteurs d’investissement qui, une fois combinés, nous permettent d’indiquer dans quoi investir, et où.
Notre analyse (fondée sur des historiques et des prévisions) a mis en évidence six facteurs d’investissement pertinents pour l’investissement immobilier : Growth (croissance), Yield (taux de rendement), Low volatility (faible volatilité), Liquidity (liquidité), Quality (qualité) et Value (valorisation). Chaque facteur est caractérisé par une raison d’être spécifique.
Les facteurs d’investissement sont dynamiques. Certains peuvent générer des rendements supplémentaires dans des régimes particuliers (reprise économique) alors que d’autres peuvent surperformer dans d’autres régimes (contraction de l’économie).
En savoir plus sur notre vision sur les stratégies d’investissement factoriel
POURQUOI BNPP REIM?
BNPP REIM Research applique les stratégies « Factor Investing » dans l’immobilier et exploite une base de données exhaustive avec de solides données historiques et des prévisions pointues afin de tester nos hypothèses relatives aux investissements.
BNPP REIM a en outre la capacité d’accéder aux actifs dans plusieurs secteurs et zones géographiques en adéquation avec la diversification requise dans le cadre d’une stratégie factorielle.
