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Real Estate for a changing world

A PROPOSITO DI BNP PARIBAS REIM

Da più di mezzo secolo BNP Paribas REIM offre opportunità di investimento nel settore immobiliare non quotato in Europa. A oggi, più di 250 investitori istituzionali internazionali e circa 140.000 privati si sono rivolti a noi per investire il loro patrimonio. Nel 2023 abbiamo realizzato transazioni per €2,1mld. Clicca sull’immagine che trovi qui sotto per vedere il video di presentazione di BNP Paribas REIM.

Siamo europei nella governance e nell’orientamento dei nostri investimenti. La presenza in sette paesi europei - Francia, Germania, Italia, Regno Unito, Spagna, Belgio e Lussemburgo – ci assicura una conoscenza approfondita dei diversi mercati europei e le competenze per gestire investimenti immobiliari di dimensioni e gradi di complessità differenti.

 

Una società europea con un radicamento e una competenza locali

Le strategie di investimento di BNP Paribas REIM puntano a valorizzare il reddito e creare valore attraverso la gestione attiva del patrimonio. Investiamo in tutti i settori immobiliari in Europa e abbiamo un solido track record in termini di soddisfazione delle esigenze dei clienti attraverso prodotti che riflettono le strutture e le sfide dei mercati di oggi, grazie anche a una approfondita conoscenza dei contesti giuridici locali. In qualità di investment manager responsabili, perseguiamo costantemente l’obiettivo di aumentare la performance di sostenibilità dei nostri asset.

Grazie a più di 340 professionisti che coprono l’intera gamma dei servizi di real estate, siamo in grado di studiare e attuare un’ampia serie di strategie e soluzioni. Applichiamo la nostra competenza in ogni fase del processo di investimento: sviluppo, asset management, strutturazione, risk management e ricerca proprietaria.

I team di asset management locali di BNP Paribas REIM gestiscono immobili in 18 paesi europei. La nostra presenza in Europa ha il vantaggio aggiunto di consentirci di cogliere le tendenze del mercato locale per una corretta valutazione degli asset e per individuare nuove opportunità di investimento.

 

BNP Paribas REIM building

 

Adottiamo una prospettiva globale per investire al meglio nel settore del real estate

BNP Paribas REIM beneficia dell’appartenenza a BNP Paribas Real Estate, società leader del mercato immobiliare globale con una presenza in 23 paesi. BNP Paribas Real Estate è interamente detenuta dal Gruppo BNP Paribas, la prima banca dell'Unione Europea1, rappresentata in 65 paesi2.

Questa struttura permette a BNP Paribas REIM di usufruire di una vasta competenza in ambito finanziario e di un comprovato know-how nel settore immobiliare.

BNP Paribas REIM opera sempre in qualità di società indipendente per tutelare al meglio gli interessi dei propri clienti. Il nostro processo decisionale agile e le best practice in materia di esecuzione ci assicurano la flessibilità necessaria per poterci avvalere dei servizi di BNP Paribas ma anche di quelli disponibili sul mercato. L’impegno di BNP Paribas in materia di responsabilità sociale d’impresa (CSR) costituisce il quadro della nostra governance, definisce la nostra filosofia di gestione degli investimenti immobiliari e plasma la modalità di gestione delle transazioni.

BNP Paribas REIM è la linea di business dedicata all'Investment Management all'interno di BNP Paribas Real Estate, e si compone di diverse entità legali: Francia: BNP Paribas Real Estate Investment Management (SA); Italia: BNP Paribas Real Estate Investment Management Italy (SGR); Germania: BNP Paribas Real Estate Investment Management Germany (GmbH); Regno Unito: BNP Paribas Real Estate Investment Management UK (Limited); Lussemburgo: BNP Paribas Real Estate Investment Management Luxembourg S.A. I rispettivi soggetti giuridici responsabili dell'offerta di prodotti o servizi ai clienti sono indicati nella documentazione relativa ai prodotti, nei contratti e nel materiale informativo.

 

I Fondi Immobiliari

L’asset class ’Fondi Immobiliari’ suscita un crescente interesse da parte del mondo finanziario e degli investitori: la definizione "il mattone in carta" chiarisce perfettamente la caratteristica fondamentale del fondo comune dâ investimento immobiliare: la capacità di trasformare un investimento immobiliare in uno strumento di natura esclusivamente finanziaria.

Questa funzione avviene attraverso la creazione di titoli rappresentativi del pacchetto di immobili detenuti dal fondo. Il fondo immobiliare si configura infatti come un organismo di investimento collettivo (OICR) privo di personalità giuridica, dedicato esclusivamente al settore immobiliare e costituito secondo il tipo di fondo chiuso. Il centro decisionale delle strategie di investimento è delegato ad un’apposita società di gestione (SGR), la quale si incarica di raccogliere le risorse finanziarie presso il pubblico dei risparmiatori, investendole successivamente in beni reali o in partecipazioni in società immobiliari, nel rispetto dei vincoli di legge. 

Analogamente alle altre tipologie di fondi comuni di investimento, l’eventuale rivalutazione del Fondo è di spettanza dei possessori di quote i quali ne beneficiano alla scadenza dello stesso secondo le modalità stabilite dal regolamento, mentre il gestore è remunerato attraverso commissioni che, al netto dei costi di gestione, ne determinano il guadagno. Questa autonomia è essenziale per garantire al partecipanti che le sorti del fondo non siano influenzate da quelle della SGR, e che il Fondo rimanga un patrimonio separato e garantito nella sua esistenza. 

La normativa ha introdotto la possibilità di raccolta attraverso più emissioni successive – sia pure entro un preciso intervallo di tempo e, contestualmente, di rimborso anticipato delle quote (“fondi semichiusi”).

 

I rischi

l risparmiatore che si avvicina ai fondi comuni di investimento immobiliare chiusi affronta - come in ogni scelta finanziaria – una serie di rischi dei quali deve essere consapevole ai fini della corretta valutazione dell’investimento.
Lâ investitore in fondi immobiliari affronta innanzitutto – sia pure per tramite della SGR – un rischio connesso all’oggetto specifico dellâ attività, l’investimento immobiliare.
Va quindi tenuto in considerazione il possibile andamento sfavorevole del mercato immobiliare, per la parte del Fondo che viene investita in immobili od in società immobiliari non quotate (investimento tipico).
Al rischio immobiliare si aggiunge un ulteriore rischio, che è tipico di tutti i fondi comuni di investimento e che consiste nell’eventuale andamento sfavorevole dei mercati finanziari, nei quali i fondi immobiliari investono una parte limitata del proprio patrimonio (investimento residuale), generalmente rappresentata da strumenti a pronta liquidabilità.

Inoltre il mercato immobiliare può essere influenzato da fattori contingenti e prospettici, anche di natura locale, come lâ andamento dellâ economia e dellâ occupazione, lâ andamento dei tassi dâ interesse sui mercati finanziari, le previsioni demografiche, gli investimenti in infrastrutture e, più in specifico, la qualità e lo stato di conservazione dei beni immobili. 

 

Non ultimo, va ricordato che il fondo può risentire anche di specifiche problematiche connesse al settore economico di riferimento, più che al mercato immobiliare; questa tematica assume particolare importanza laddove il fondo investa principalmente in una categoria di immobili (ad esempio, i parchi di divertimento), legando quindi indirettamente il suo andamento a quello del settore in cui gli stessi operano.
Esiste poi, un rischio di credito relativo alla incapacità da parte dei conduttori degli immobili di far fronte al pagamento dei canoni di affitto e delle altre spese di loro spettanza. 


Per gli investimenti in immobili ed in partecipazioni in società immobiliari non quotate uno dei fattori maggiormente critici è rappresentato dal rischio di liquidabilità degli investimenti, che si potrebbe manifestare lungo tutta la vita del fondo, ma principalmente in sede di chiusura dello stesso, influenzando non solo il processo di vendita ma anche il tempo necessario per lo smobilizzo degli investimenti se lâ offerta non è in grado di trovare una controparte acquirente.

 

L'investimento

Il Fondo Immobiliare è un prodotto finanziario introdotto in Italia nel 1999, estremamente diffuso in Europa e soprattutto in America. Coerentemente con le dinamiche del settore nel quale opera, quello immobiliare, non va visto come strumento speculativo di breve periodo, ma come un impiego con un orizzonte temporale di lungo termine. Attualmente, la durata dei fondi può arrivare fino a 50 anni. 

Dal punto di vista dellâ investitore, il fondo immobiliare può rappresentare lo strumento adatto per accedere anche con importi contenuti allâ investimento nel settore immobiliare, usufruendo delle competenze specifiche degli operatori specializzati e fruendo della tutela del proprio risparmio assicurata dagli organi di vigilanza. Lâ investimento in Fondi Immobiliari costituisce inoltre un’interessante alternativa allâ investimento nei mercati azionari e obbligazionari.

La valutazione semestrale degli immobili effettuata da parte di esperti indipendenti per la determinazione del valore della quota da parte della SGR, con conseguente pubblicazione sui quotidiani, contribuisce a fornire ulteriore trasparenza all’informativa sullâ andamento del fondo.

Dal punto di vista economico, le fonti di rendimento di un Fondo Immobiliare sono costituite da due componenti: il capital gain, o plusvalenza allâ atto della cessione del cespite, e il rendimento da locazione. Il fondo immobiliare è in sostanza equivalente a un investimento diretto, anche se il target immobiliare cui fa riferimento il fondo non sarebbe alla portata del singolo investitore. Il risultato di gestione include sia il rendimento degli investimenti immobiliari, sia le plusvalenze derivanti dalle cessioni. 

Il rendimento di un Fondo Immobiliare, a differenza di altri investimenti definiti "real estate", non viene misurato tramite performance di azioni di società operanti nel settore immobiliare, ma varia in funzione delle variazioni dei canoni di locazione e dell’andamento del prezzo degli immobili. In definitiva, l’acquisto di una quota di un Fondo e l’inserimento dello stesso in un portafoglio da parte dell’investitore persegue tre obiettivi: ottenere una maggiore diversificazione e quindi una riduzione del rischio complessivo; partecipare ai profitti generati da un atteso rialzo del mercato immobiliare; investire in un prodotto tendenzialmente poco volatile.

 

Il Mercato

Il mercato italiano dei Fondi Immobiliari Chiusi è ufficialmente partito nel 1999.

I Fondi Immobiliari emessi si caratterizzano per essere classificabili a seconda del pubblico cui si rivolgono (indirizzati agli investitori indistintamente o riservati a investitori qualificati), delle modalità di acquisizione degli immobili (ad apporto e non ad apporto) e della politica di distribuzione dei dividendi (a distribuzione o ad accumulazione).

Dal punto di vista della politica di investimento si distinguono i prodotti cosiddetti "globali", cioè che investono in diverse tipologie di immobili, e quelli specializzati. Anche in Italia il settore potrebbe conoscere lâ evoluzione vissuta in quei mercati dove i Fondi Immobiliari esistono da anni.

 In questi Paesi (Stati Uniti in testa) ci sono fondi specializzati a seconda della tipologia di immobili in cui investono (centri commerciali, sale cinematografiche, alberghi, aree dismesse, e via di seguito) o per area geografica e con diversi profili di rischi di rendimento.

 

La Borsa

La quotazione dei Fondi Immobiliari

In osservanza della normativa vigente, il regolamento di ciascun Fondo Immobiliare indica se per i certificati rappresentativi delle quote del fondo medesimo sia prevista la quotazione in un mercato regolamentato. La richiesta di quotazione è obbligatoria per i fondi chiusi non riservati ad investitori qualificati che prevedono un ammontare minimo di sottoscrizione inferiore a venticinquemila euro, e la relativa richiesta di ammissione delle quote alla negoziazione deve essere effettuata dalla SGR entro ventiquattro mesi dalla chiusura dell’offerta.
Le quote dei Fondi Immobiliari sono negoziate presso la Borsa italiana, sul MIV - Mercato Telematico degli Investment Vehicles - segmento Fondi chiusi. Le modalità di negoziazione sono identiche a quelle previste per le azioni.

Il valore patrimoniale

Il valore di bilancio viene espresso in sede di relazione semestrale e di rendiconto annuale e tiene conto delle perizie sugli immobili effettuate da esperti indipendenti (previste dalla normativa sui fondi immobiliari a tutela dei risparmiatori).

Tale valore di bilancio della quota è l’indicatore da tenere in considerazione per conoscere la sostanza patrimoniale del fondo stesso, la quale darà luogo al valore di effettivo rimborso in sede di liquidazione.

Il lungo orizzonte temporale generalmente connesso al fondo immobiliare chiuso (in media da 7 a 15 anni per i fondi attualmente attivi) è strettamente connesso alle tempistiche proprie del mercato immobiliare, e su di esso le SGR basano le proprie politiche gestionali, volte a cogliere e massimizzare le opportunità che via via si presentano.

Il valore di Borsa

Nonostante la forma chiusa vincoli il sottoscrittore al mantenimento delle quote fino alla naturale scadenza del fondo, è comunque possibile la negoziazione delle quote stesse sul mercato borsistico.

E’ importante tuttavia osservare che in questo caso gli acquirenti e i venditori delle quote hanno come interlocutori il mercato, rappresentato dagli investitori interessati allo scambio. Il meccanismo di formazione del prezzo risente, dunque, delle dinamiche legate all’interazione fra la domanda e l’offerta dei titoli e potrebbe non rispecchiare il valore patrimoniale risultante dai bilanci. 

Pertanto, per i fondi immobiliari può esistere un disallineamento anche consistente tra i valori di bilancio e quelli di mercato, vale a dire fra il valore patrimoniale delle quote e il prezzo a cui ogni giorno le stesse sono scambiate alla Borsa di Milano. Si è spesso verificata, in una fase immediatamente successiva alla prima quotazione, una fase discendente tale da portare la quota ad assumere valori anche molto distanti sia da quello patrimoniale che da quello nominale. Inoltre, si è osservata una generale esiguità delle transazioni medie giornaliere (rispetto al numero delle quote emesse) che può rendere difficoltosa la liquidabilità dei titoli.

L'ottica di investimento

Sebbene nel lungo periodo si supponga che il valore di bilancio ed il valore di mercato della quota tendano ad allinearsi, fino a coincidere in sede di liquidazione del fondo stesso, è bene osservare come tale differenza di valori (comunemente definita “Market discount”) debba indurre il sottoscrittore a valutare con attenzione la convenienza o meno a vendere le quote sul mercato in anticipo rispetto alla naturale scadenza della vita del Fondo stesso. Ancora una volta va infatti sottolineato che nella scelta di investimento in un Fondo Immobiliare Chiuso è necessario valutare l’orizzonte temporale entro il quale ci si pone l’obiettivo di ottenere i rendimenti attesi. Questa norma, che vale per ogni forma di investimento, va tenuta presente in particolare per i Fondi immobiliari chiusi, dato che il loro arco temporale di riferimento è in genere piuttosto lungo. 

 

Indice BNP Paribas REIM

Un indice è un indicatore sintetico che misura l’andamento di un fenomeno. Gli indici BNP Paribas REIM si pongono l’obiettivo di monitorare l’andamento delle quote dei fondi immobiliari chiusi di diritto italiano quotati alla borsa di Milano, mediante la periodica misurazione:

- della performance borsistica delle quote dei fondi;

- dello scostamento tra prezzo della quota in Borsa e valore del NAV. 


Gli indici, la cui metodologia di costruzione e di calcolo della performance è riportata nel report, sono calcolati su base mensile dal 31 dicembre 2002 e l’inserimento di nuovi fondi avviene con cadenza semestrale.

 

Normativa dei Fondi Immobiliari

I fondi comuni di investimento immobiliare sono stati istituiti e disciplinati con l’entrata in vigore della Legge del 21 gennaio 1994 n. 86, che ad oggi è ancora efficace con riferimento ai soli articoli 14 bis e 15 che, dopo aver subito diverse modificazioni ed integrazioni nel contenuto, disciplinano rispettivamente i “fondi istituiti con l’apporto di beni immobili” e le “disposizioni tributarie” per i fondi che non hanno optato per l’applicazione del regime ivi incluso quello fiscale previsto dal D.L. 25 settembre 2001 n. 351. Con la predetta Legge veniva attribuita autonoma rilevanza ai fondi comuni che investono in immobili o in partecipazioni in società immobiliari.

Una nuova disciplina dei fondi di investimento immobiliare è stata poi introdotta con il D.Lgs. 24 febbraio 1998 n. 58 “Testo Unico della Finanza” (TUF), più volte emendato nel corso del tempo anche in vista del recepimento di direttive comunitarie ricadenti nel rispettivo ambito di applicazione, cui hanno fatto seguito numerose disposizioni regolamentari in applicazione ed attuazione dello stesso, tra cui, principalmente, il D.M. 24 maggio 1999 n. 228 recante norme per la determinazione dei criteri generali cui devono essere uniformati i fondi comuni di investimento, più volte modificato, e, da ultimo, abrogato e sostituito dal D.M. 5 marzo 2015 n. 30 concernente la determinazione dei criteri generali cui devono uniformarsi gli Organismi di investimento collettivo del risparmio (OICR) italiani ed i Provvedimenti della Banca d’Italia del 1° luglio 1998, del 20 settembre 1999 e del 24 dicembre 1999. Si sono ricondotti così i fondi comuni di investimento immobiliare all’interno della disciplina generale dei fondi di investimento.

Il panorama normativo è stato poi modificato dal D.L. 25 settembre 2001 n. 351, convertito con modificazioni dalla Legge 23 novembre 2001 n. 410, recante “Disposizioni urgenti in materia di privatizzazione e valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico e di sviluppo dei fondi comuni di investimento immobiliare”. Con tale disposizione è stato, tra l’altro, introdotto l’importante concetto di “prevalenza” dell’investimento immobiliare cui deve far ricorso un fondo di investimento per essere ricondotto all’interno della categoria dei fondi immobiliari.

Con Provvedimento del Governatore datato 8 maggio 2012 e successive modificazioni, la Banca d’Italia ha poi proceduto a riordinare, con alcune innovazioni, la normativa di propria emanazione riunendola in un’unica fonte, il “Regolamento sulla gestione collettiva del risparmio”. Detto Provvedimento, a seguito del recepimento – per quanto di interesse in questa sede – della Direttiva 2011/61/UE in materia di gestori di fondi alternativi (AIFMD), è stato, da ultimo, abrogato e sostituito dal Provvedimento della Banca d’Italia del 15 gennaio 2015.

In attuazione del TUF sono state, inoltre, adottate dalla CONSOB alcune delibere, oggetto di successive modifiche nel tempo, tra le quali la n. 16190, in materia di intermediari, la n. 16191 in materia di mercati di mercati, la n. 11971, concernente la disciplina degli emittenti. Le citate delibere sono state oggetto di modifica da parte della CONSOB e il testo aggiornato è disponibile sul sito www.consob.it, sezione Regolamentazione TUF e Regolamenti CONSOB.

Infine, con Provvedimento del 29 ottobre 2007 è stato adottato dalla Banca d’Italia e dalla Consob un regolamento in materia di organizzazione e procedure degli intermediari che prestano servizi di investimento o di gestione collettiva del risparmio, il “Regolamento Congiunto Consob - Banca d’Italia”, da ultimo, modificato con Provvedimento del 19 gennaio 2015 adottato dalla Banca d’Italia e dalla Consob.

 

Modello di Organizzazione, Gestione e Controllo e Codici Etico

BNP Paribas REIM SGR p.A. esprime nel proprio Codice Etico il proprio impegno e responsabilità a condurre gli affari e le attività aziendali nel rispetto dei valori e dei principi di lealtà, serietà, onestà, competenza e trasparenza, nell’assoluto rispetto delle leggi e delle normative vigenti.

Alle previsioni contenute nel Codice etico sono tenuti a conformarsi gli Organi Sociali ed i loro componenti, l’Alta Direzione, i dipendenti, i consulenti ed i collaboratori, i fornitori, i promotori finanziari, i procuratori e qualsiasi altro soggetto che possa agire in nome e per conto della Società e delle sue controllate. Tale codice è allineato a quello adottato da BNP Paribas Real Estate ed è parte integrante del modello organizzativo adottato dalla SGR ai sensi del D.lgs 231/01.

PROTOCOLLO DI AUTONOMIA

BNP Paribas REIM SGR p.A. aderisce al Protocollo di Autonomia predisposto da Assogestioni.

Il Protocollo è volto a salvaguardare l’autonomia decisionale e l’indipendenza della società di gestione nell’assunzione delle scelte concernenti la propria operatività avendo riguardo prevalentemente all’interesse dei sottoscrittori.

Nel Consiglio di Amministrazione di BNP Paribas REIM SGR sono presenti tre amministratori indipendenti.

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MIFID

Descrizione sintetica della politica di gestione dei conflitti di interesse 

Sintesi best execution policy

 

ARBITRO PER LE CONTROVERSIE FINANZIARIE (ACF)

Il diritto di ricorrere all’ACF non può formare oggetto di rinuncia da parte del cliente/investitore ed è sempre esercitabile, anche in presenza di clausole di devoluzione delle controversie ad altri organismi di risoluzione extragiudiziale, contenute nei contratti di investimento che disciplinano il rapporto fra il cliente e l’Intermediario.

BNP Paribas REIM SGR p.A. valuta gli eventuali reclami ricevuti dai clienti/investitori alla luce degli orientamenti desumibili dall’ACF. In caso di mancato o parziale accoglimento di tali reclami, BNP Paribas REIM SGR p.A. fornirà al cliente/investitore adeguate informazioni circa i modi ed i tempi per la presentazione del ricorso all’ACF.

Ricorrere all’ACF è gratuito per il ricorrente.

La presentazione del ricorso avviene online, attraverso il sito web dell’ACF (www.acf.consob.it; disponibile dal 9 gennaio 2017).

 

Organi Sociali

Gli Organi Sociali di BNP Paribas REIM SGR p.A. in carica fino all’approvazione del bilancio relativo all’esercizio 2022 sono così composti:

 

CONSIGLIO DI AMMINISTRAZIONE

Presidente: Pascal Brayeur

Vice presidente: Piero Cocco-Ordini

Amministratore Delegato e Direttore Generale: Vincenzo Nocerino

Amministratore indipendente: Marina Bottero

Amministratore indipendente: Angelo Gigliola

Amministratore: Olivier Derbez

 

COLLEGIO SINDACALE 

Presidente: Carlo Bellavite Pellegrini

Sindaci effettivi: Roberto Fiorenti, Anna Lenarduzzi

Sindaci Supplenti: Luca Eugenio Guatelli, Giorgio Garolfi

 

Località REIM

Francia

BNP Paribas Real Estate Investment Management (SA)

50 cours de l’île Seguin, 92100 Boulogne-Billancourt

Italia

BNP Paribas Real Estate Investment Management Italy (SGR)

Piazza Lina Bo Bardi, 3 Milano, 20124 Italia

Germania

BNP Paribas Real Estate Investment Management Germany (GmbH)

Lilli-Palmer-Straße 2, 80636 München

Gran Bretagna

BNP Paribas Real Estate Investment Management UK (Limited)

5 Aldermanbury Square, London, EC2V 7BP

Lussemburgo

BNP Paribas Real Estate Investment Management Luxembourg S.A.

Rue Edward Steichen 10 - L2540 LUSSEMBURGO

 

* Dati al 31 dicembre 2023

1  In revenues (31 Dicembre 2023)

2.  Cf. https://group.bnpparibas/en/group/strategy-corporate-culture.